노량진 4구역 투자가치, 시세차익은

노량진뉴타운4구역

진행단계 : 경영권 승인(‘22.12)

시공사 : 현대건설 하이엔드 브랜드 더에이치

규모 : 지하 5층, 지상 30층, 860가구

노량진뉴타운4구역 분양정보

권리가치 3억 3천만

프리미엄 7억 1천만

전세예금 2억원

매출액은 10억 4천만

조합원 기부금 6억 8,000만 (상위급으로 전환 예정으로 약 1억 추가 증가 가능성)

노량진4구역 투자가치 분석

노량진재개발8구역 투자가치 양도차익 얼마?

(↑ 위 링크를 클릭하시면 콤플렉스 대 디스트릭트 8과 비교를 위한 현상금 수여 기준 설명)

(지난번 8구역 분석 기준 재사용. 단지 내에서 약간의 시세차이가 있겠지만, 같은 신도시 재개발지역이라 대세는 다르지 않으니 같은 기준을 적용해보겠습니다.
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기준 1. 노량진 신동아 리버파크(2004년)와 흑석 센트레빌(2011년)은 과거에도 항상 30%씩 가격 차이가 났다.
신동아가 나이가 많다 보니 위치 프리미엄이 20% 정도 될 수 있다.

기준 2. 따라서 흑석동 아크로리버하임(2019)과 노량진 4구역의 부지가치 차이는 약 20% 정도로 볼 수 있으며, 노량진 4구역은 신축이 되기 때문에 둘의 차이는 10%까지 줄일 수 있습니다.
다만 아크로리버하임은 입지가 워낙 좋아 5%가 더해지기 때문에 아크로리버하임과 노량진4구역의 가치차이는 15% 내외가 될 수 있다.

노량진4구역 시세차익은 아크로리버하임과 비교해서 어떤가요? (84식 기준)

어머나 이 부동산은 현재 10억4000만원이지만 보증금이 있기 때문에 추후 추가 출연금에 대한 보증금을 내야 하므로 총 투자금액은 17억에 이른다.
결과적으로 시장 이익 마진은 거의 예측할 수 없습니다.

이 글은 전혀 이익이 되지 않습니다.

이 글을 다시 보니 좀 이상하네요. 기존 오너가 이 보증금을 부담하면 그만큼의 안전마진(약 2억원)이 확보되는데 매도가 10억4000만원이고 보증금을 나중에 내야 한다면 수익이 전혀 없다.

다만 전 주인이 보증금을 부담했다면 초기 투자금은 10억4000만원이 아닌 8억4000만원이 됐겠지만 매수인이 가져가는 모양새다.

흠.. 투자가치 0%의 아이템이었네요.

나는 다른 것들을 둘러봐야합니다.