△ 민광공동 사업시 민간 이윤율 상한 설정 제도화 △ 공공 출자 비율 50% 초과 민광공동 사업은 분양가 상한제 적용 △ 아울러 개발 사업 전반에 적용되는 ‘개발 부담금’ 제도의 실효성도 제고
[2] 민관 공동사업 추진과정의 공공성 강화 △ 민광건동 사업시 준수해야 할 사업절차 등에 관한 지침 제정 △ 출자자가 조성토지를 직접 사용할 경우 출자지분의 범위 내에서 인정 △ 임대주택용지 계획 수립 및 변경절차 강화
[3] 도시개발사업 관리·감독 강화 △ 지정권자가 국토부장관과 협의, 보고하여야 할 사업 확대 △ 지정권자에 대한 국토부장관의 검사 및 시정조치 요청 권한 부여, 국토교통부(장관 노형욱)는 최근 도시개발사업 과정에서 발생한 민간의 과도한 개발이익 논란이 재발되지 않도록 지난 10월 국감시 제도개선 요구 등 다양한 분야에서 제기된 바 있습니다.
도시개발법은 중앙정부 주도의 택지공급에서 탈피하여 민간참여와 지자체 자율성을 바탕으로 다양한 도시용지를 공급할 수 있는 기반을 마련하기 위하여 제정(2000년)으로 운영하고 있으나, 법 시행 이후 주택시장 환경 등 환경변화를 고려하여 민·관 공동사업 등을 중심으로 현행 제도에 대한 점검과 개선이 요구되는 상황입니다.
이에 민간 참여와 지자체 자율성을 보장하는 도시개발법의 기본 취지는 살리면서 제기된 다양한 의견과 다른 법률과 균형 등을 고려해 공공성을 강화하는데 중점을 두었습니다.
[1] 민간의 개발이익 환수 강화
(토지판매이익반환) 민·관이 공동으로 출자하여 시행하는 도시개발사업으로 토지조성·매각과정 시 민간의 과도한 이익이 발생하지 않도록 민간 이윤율 제한을 추진할 예정입니다.
①(이윤율 상한) 다른 법률* 등을 고려하여 민간의 이윤율 상한을 법률에 직접 규정하는 방안이나 *”택지개발촉진법”은 총 사업비의 6% 제 동업자의 이윤율을 제한, “산업입지 및 개발에 관한 법률”은 산업시설용지에 대해 조성원가의 15%, 이윤율 내 분양가를 정하도록 하고 있다.
또는 출자자 협약에서 민간 이윤율 상한을 설정하도록 의무화하되, 지정권자가 이윤율 상한의 적정성 검토 절차를 함께 규정하는 방안을 검토 중이며, 관련 법안이 발의 *된 점을 고려하여 이번 정기국회 시 의견 등 충분한 논의 과정을 거쳐 개정을 추진하겠습니다.
*(이헌순/진성준 사업비 개정 시 민·관 공동사업 발의) 법률 개정은 22%(진성준 의원), 민·관 공동사업 발의 시 민·관 공동사업비 개정은 개정으로 추진합니다.
②(초과 이익의 재투자) 이윤율 상한을 초과해 발생하는 이익은 지역내의 공공 목적의 다양한 용도에 재투자*용으로 제도화할 예정입니다.
*주차장 등 생활SOC 설치·부담, 특별회계 통한 임대주택 등 공익사업 교차보전, 공공용지 공급가격 인하 등에 활용
(주택분양에 의한 이익환수) 특히 공공출자비율이 전체의 50%를 초과하는 사업을 시행.할 경우 해당 택지를 공공택지로 구분하여 분양가상한제를 적용하도록 개선하겠습니다.
* 토지소유권 확보 없이 토지 수용이 가능하다는 점에서 분양가 상한제 적용 필요성이 넓은
(개발부담금 실효성 제고) 도시개발사업 등을 비롯하여 개발사업 전반에 부과되는 개발부담금*의 실효성도 제고하게 됩니다.
* 개발이익의 20%(계획입지), 25%(개별입지)를 개발부담금으로 부과(개발이익 산정식)사업 종료시점 지가 – 사업 개시시점 지가 – 정상 땅값 상승분 – 개발비
이미 국회에 관련 법안이 발의된 점을 고려해 이번 정기국회에서는 지자체 . 전문가 등의 충분한 의견 수렴과 논의를 거쳐 개발부담금 부담률 인상 및 감면사업 축소 등을 추진할 예정입니다.
* 부담률이 도입 당시(’90)에는 50%였으나 현재는 절반 수준으로 축소, 부담금 면제 경감 사업도 누적된 상황
[2] 민관공동사업 전반의 공공성 강화
(토지수용) 수용방식 개발사업의 토지수용 필요성을 판단하기 위하여 운영되고 있는 중앙토지수용위원회의 공익성 검증에 공공기여도 검증기능을 강화*할 예정입니다.
* 사업시행시 공공출자비율 및 사전토지확보비율 등에 대한 평가를 강화하고 검증위원을 개발분야 전문가 등으로 확대
(민관공동사업가이드) 민관법인을 설립하여 사업을 추진할 경우 준수해야 할 사업절차와 방법에 대한 규정이 없으나 구체적인 지침을 제정하여 절차의 투명성을 확보합니다.
민간 참여자 선정 시 공모 방법으로 하고 공모 및 심사방법 등 세부 선정절차, 사업협약에 포함시킬 사항 및 지정권자 승인에 관한 사항 등을 구체적으로 규정할 예정입니다.
(조성토지의 직접 사용) 출자자가 조성토지를 직접 사용하는 경우 사용범위에 대한 제한은 없었으나 출자범위 내에 사용을 제한하고 현재 직접사용계획을 지정권자에게 제출만 하도록 하고 있으나 승인을 받도록 개선하고 직접사용의 적정성을 검토하여 강화할 계획입니다.
(임대주택 용지 확보) 임대주택 의무비율(전체 주택의 25% 등) 적용에 대한 지자체의 재량을 축소(의무비율의 10%p 이내→5%p 이내)하고 분양주택 용지로 변경할 경우 개발 계획의 중대 변경으로 간주해 도시계획위원회의 심의를 거치도록 하는 등 변경 절차도 강화하겠습니다.
또한, 공공 임대 사업자(LH 등)에게 공급하는 임대 주택 용지의 가격을 감정가에서 조성 원가로 변경해, 임대 주택 용지의 매각을 지원할 예정입니다.
[3] 도시개발사업의 관리·감독 및 지원 강화
현재는 지자체의 자율성을 확보하기 위해 지정권자에게 관리. 감독 권한을 부여하고 있지만, 자치단체장의 권한이 축소되지 않는 범위에서 중앙정부의 관리. 감독을 강화하고 지원도 확대하겠습니다.
지정권자가 구역지정, 개발계획 수립시 국토부장관과 협의해야 할 대상을 확대(구역면적 100만㎡이상 사업→50만㎡이상 사업)하여 국토부장관이 민관공동 사업운영 실태 등에 대하여 필요한 경우 지정권자에게 보고 요청하여 검사(전문기관의 위탁 등 가능) 및 시정조치를 취할 수 있도록 개선할 계획입니다.
또 공공성 높은 도시개발사업에 기금 등이 출자자로 참여하는 도시개발 사업모델을 개발해 개발 이익의 공공환수 및 사업관리 강화 효과도 높일 예정입니다.
이러한 개선방안이 조속히 입법화될 수 있도록 국회와 협력해 후속 절차를 신속히 진행할 계획이며 법률 개정 없이 하위 법령만으로 개선 가능한 사항은 즉시 개정할 예정입니다.
국토교통부 관계자는 토지수용을 토대로 한 개발사업에서 개발이익이 과도하게 사유화되는 것은 바람직하지 않으며 특히 민관공동사업에서 민간의 개발이익 논란이 재발하지 않도록 각별히 모니터링해 나갈 예정이라고 말했다.
